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LA LEY DE LA SEGUNDA OPORTUNIDAD Y LA VIVIENDA HABITUAL

En muchas ocasiones, al explicar a nuestros clientes el proceso legal del procedimiento que confiere la Ley de la Segunda Oportunidad, nos piden encarecidamente si existe alguna posibilidad de salvar la vivienda. Y es que, para el español medio (económicamente hablando), el inmueble utilizado como vivienda habitual supone no sólo uno de los máximos (por no decir el máximo) exponentes de su patrimonio, sino un espacio acomodado y lleno de recuerdos que tiene cierto valor emocional (además de suponer una inversión económica sustancialmente remarcable y, en muchas ocasiones, irrepetible).

Pero, en ningún caso, se debe descuidar la tipología contractual de la hipoteca: un negocio jurídico oneroso bilateral que confiere al vendedor la legitimidad de reclamar la cuantía pactada previamente al deudor; se trata pues de una representación del derecho de crédito. Aun así, el legislador viene definiendo la vivienda habitual de las personas físicas (autónomos y consumidores) como una necesidad vital y familiar y, por lo tanto, la dota de ciertas protección especial. Pero antes de atender a las especialidades jurídicas que pretenden proteger la vivienda habitual, atenderemos a la definición que la Administración Tributaria le da:

9.1.1.2. CONCEPTO DE VIVIENDA HABITUAL

Se considera vivienda habitual la edificación que cumpla los siguientes requisitos:

1. Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

Para los contribuyentes con discapacidad, también se considera como circunstancia que necesariamente exige el cambio de vivienda, cuando la anterior resulte inadecuada por razón de la discapacidad.

En estos casos la deducción por adquisición de vivienda se practicará hasta el momento en que se produzca el fallecimiento o se den las circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda.

2. Que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:

§ Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente.

§ Cuando concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

§ Para los contribuyentes con discapacidad, también se considera como circunstancia que necesariamente impide la ocupación de la vivienda, cuando resulte inadecuada por razón de la discapacidad.

§ Cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese

En estos casos, la deducción por adquisición de vivienda se practicará hasta el momento en que se den las circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, salvo cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo, en cuyo caso podrá seguir practicando deducciones por este concepto mientras se mantenga dicha situación y la vivienda no sea objeto de utilización.

La tramitación del procedimiento de la Ley de la Segunda Oportunidad no implica necesariamente la liquidación de todo el patrimonio titularidad del deudor, sino que se salvaguarda la necesario y vital para el correcto desarrollo del individuo tal como el salario mínimo inembargable, los planes de pensiones y, en caso de cumplir los requisitos jurisprudenciales, la vivienda habitual. ¿Pero cuáles son dichos requisitos?

1. El deudor debe estar al corriente de pago de las cuotas hipotecarias sobre la vivienda habitual que pretende proteger. No resulta posible salvar la vivienda habitual si se ha incurrido en impago de las mismas.

2. Cuantificar la totalidad del préstamo hipotecario. Deberá determinarse en tasación el valor de la vivienda, el valor de las cargas que ostente, los intereses de demora, costes extrajudiciales, costes de cancelación, etc.

a. La finalidad de dicha fase es determinar el total del valor que resulta de la deuda hipotecaria i determinar el valor de mercado de la vivienda para demostrar que la deuda es superior al valor de la susodicha vivienda (si procede). En tal caso, es una acción que pretende demostrar que el liquidar la vivienda carece de sentido si con su valor no se puede cubrir la deuda y, por tanto, el acreedor privilegiado (banco en casos de hipotecas) no verían su deuda resarcida.

i. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido interpretando reiteradamente la necesaria protección de la vivienda habitual en determinados casos especiales. Entiende que si la finalidad de la Ley es proteger al deudor de su estado de insolvencia y dotarlo de capacidad para recuperarse, liquidar la vivienda cuando el préstamo hipotecario es mayor desvirtúa la propia finalidad. El deudor seguiría ostentando deudas y perdería su residencia.

3. Consideración de la vivienda como vivienda habitual-familiar. Generalmente, la vivienda que resulta más factible de proteger en fase de administración concursal es aquella que tenga la consideración de habitual-familiar, es decir, aquella en la que habitualmente residan los propietarios y que se destine a uso familiar.

a. Resulta más complicado salvar de la liquidación aquellas segundas residencias de “vacaciones” o de uso parcial, aunque existen determinador precedentes jurisprudenciales.

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